In het kort
Tot 2024 legde de gemeente in bestemmingsplannen vast wat er op een stuk grond mocht. Sinds de Omgevingswet op 1 januari 2024 in werking trad, heeft elke gemeente één omgevingsplan voor haar hele grondgebied. De bestaande bestemmingsplannen zijn niet verdwenen: ze gelden nog als tijdelijk deel van dat omgevingsplan, totdat de gemeente de regels heeft omgezet.
Wat is een bestemmingsplan?
Een bestemmingsplan bestaat uit een kaart, de verbeelding, en regels. Het geeft per perceel aan welke bestemming geldt, zoals wonen, bedrijf of groen, en wat er gebouwd mag worden: waar, hoe hoog en hoe groot. Een gemeente had meestal een groot aantal bestemmingsplannen, elk voor een eigen gebied.
Wat is een omgevingsplan?
Een omgevingsplan is breder. Naast wat er gebouwd en gebruikt mag worden, kan het ook regels bevatten over bijvoorbeeld geluid, geur, bodem, het kappen van bomen, erfgoed en parkeren. Die regels stonden eerder verspreid over plannen en verordeningen. Het doel is dat de gemeentelijke regels voor een locatie op één plek staan.
De verschillen op een rij
| Bestemmingsplan | Omgevingsplan | |
|---|---|---|
| Wet | Wet ruimtelijke ordening | Omgevingswet (sinds 1 januari 2024) |
| Aantal | Meestal meerdere per gemeente | Eén per gemeente |
| Onderwerpen | Vooral bestemming, bouwen en gebruik | Ook onder meer geluid, milieu, erfgoed en bomen |
| Raadplegen | Ruimtelijkeplannen.nl | Omgevingsloket, via Regels op de kaart |
Wat geldt er nu?
Gemeenten zitten in een overgangsfase: ze hebben tot 1 januari 2032 de tijd om een volledig nieuw omgevingsplan te maken. Tot die tijd kunnen voor één adres zowel regels uit een oud bestemmingsplan als nieuwe regels uit het omgevingsplan gelden. Wijzigingen worden steeds vaker direct in het omgevingsplan opgenomen.
Wat betekent dit voor kopers en huiseigenaren?
- Kijk op beide plekken — in het Omgevingsloket én, voor oudere plannen, op Ruimtelijkeplannen.nl.
- Let op wijzigingen — als de gemeente het omgevingsplan aanpast, kunnen de regels voor je omgeving veranderen.
- De basis blijft hetzelfde — een plan zegt wat er mag. Of er echt iets gebouwd wordt, hangt af van initiatiefnemers en vergunningen.
- Zelf verbouwen? — voor sommige bouwwerken, zoals een kleine aanbouw, is geen vergunning nodig. Check de actuele regels voor jouw adres in het Omgevingsloket.
Huis-Kompas kijkt naar allebei
Omdat gemeenten nog in de overgang zitten, analyseert Huis-Kompas zowel bestemmingsplannen als omgevingsplannen en vertaalt die naar wat er binnen 100 meter van de woning mag. Lees ook hoe je zelf een bestemmingsplan opzoekt of bekijk het voorbeeldrapport.
Weten welk plan er voor een adres geldt is stap een. De huis kopen checklist loopt de rest langs, van de bezichtiging tot de koopakte.